Werden nach der Bauschlussreinigung Schäden auf den Glas- bzw. Fassaden-flächen bemerkt, wird daraus sofort der Gebäudereiniger als Schadensversucher abgeleitet, da dieser als letzter Dienstleister diese Oberflächen bearbeitet hat.
Oft zu Unrecht.
Text: Friedrich Egger
Seit geraumer Zeit werden von den Gerichten immer öfter Befundaufnahmen und Gutachten über Beschädigungen auf Glasoberflächen und -fassaden in Auftrag gegeben. Dabei kann der Sachverständige seinerseits mit der Problematik konfrontiert werden, dass zwar die Kausalität und die Charakteristika von Beschädigungen an den Glasoberflächen eindeutig feststellbar sind, nicht aber, wer der Schadensverursacher ist, da eine zeitliche Eingrenzung des Schadensherganges sehr schwer feststellbar ist. Beschädigungen auf Glas- und Fassadenflächen werden in der Regel erst nach der Fertigstellung eines Bauvorhaben und der dabei durchgeführten Bauschlussreinigung erkannt und festgestellt – Beschädigungen und Verkratzungen, die aber auch schon während einer der vorangegangenen Bauphasen entstanden sein können. Dennoch wird sehr oft nach dem Erkennen dieser Beschädigungen nach Abschluss der Bauschlussreinigung seitens der Bauleitung der Gebäudereiniger als Verursacher und für den Schaden pauschal verantwortlich gemacht. Die gerichtliche Anordnung einer Befundaufnahme vor Ort mit anschließender Gutachtenserstellung wird dann in vielen Fällen nach folgenden Gesichtspunkten festgelegt:
- Sind Beschädigungen an den Glasoberflächen vorhanden?
- Sind die Beschädigungen derart stark ausgeprägt, dass ein Austausch der betreffenden Gläser veranlasst werden muss?
- An wie vielen Fenster- und Fassadenteilen sind Beschädigungen erkennbar?
- Woher stammen die Beschädigungen auf der Glasoberfläche?
- Wurde hier eventuell grob fahrlässig die im Rahmen der Bauschlussreinigung durchgeführte Fenster- und Fassadenreinigung ausgeführt?
- Ist der Gebäudereiniger, der als letzter die Glas- und Fassadenflächen behandelte, der Verursacher der Beschädigungen?
- Welche Kosten entstehen durch die verursachten Verkratzungen und Beschädigungen an den Glasoberflächen?
Das betreffende Bauvorhaben, sei es ein Privathaus, Bürogebäude oder eine Industriehalle bzw. ähnliche Gebäude, entsteht in verschiedenen zeitlich aufeinanderfolgenden Bauphasen – Rohbau, Innenausbau und zum Schluss die Fertigstellung inklusive eventuell anfallender Außenarbeiten. Der Einbau der Glas- bzw. Fassadenteile erfolgt dabei in einer sehr frühen Bauphase, damit der Innenausbau sehr zeitnah erfolgen kann. Dabei kann es zu erheblichen Verschmutzungen der Glas- und Fassadenflächen durch die Vielzahl der am Bauvorhaben beteiligten Firmen und Professionisten kommen. Zum Beispiel durch Malerarbeiten oder durch Gipser- sowie Verputzarbeiten mit Mörtel, der auch auf die Glasoberflächen gelangen kann. Auch durch Schweiß- und Schleifarbeiten in der Nähe von Fensterflächen können Schäden an den Glasoberflächen entstehen.
Die Problematik der Gutachtenerstellung
Als Ziel bzw. Ergebnis der Bauschlussreinigung – identisch mit den in der Praxis ebenfalls sehr geläufigen Begriffen „Baufeinreinigung“, „Erstreinigung“ oder „Erstpflege“ – sollen die Oberflächen frei von Handwerkerschmutz (Mörtel-, Gips-, Lackspritzer, Bohrstaub etc.) sowie von Schutzfolien und Etiketten sein; außerdem sollten die Oberflächen staub-, schlieren- und wischspurenfrei sein. Werden nun nach der Fertigstellung der Bauschlussreinigung und der Durchführung der Abnahmebegehung auf der Baustelle von der zuständigen Bauleitung Schäden auf den Glas- bzw. Fassadenflächen – die meistens mehr- oder minderschwere Verkratzungen darstellen – bemerkt, wird daraus eben sofort der Gebäudereiniger als Schadensversucher abgeleitet, da dieser als letzter Dienstleister diese Glas- und Fassadenoberflächen bearbeitet hat. Es wird eine Meldung als Schadensfall an die betreffende Versicherung gemacht, die wiederum aus zwei Gründen widerspricht:
- Hat ihr Versicherungsnehmer grob fahrlässig die Glasflächen behandelt, entsteht für sie kein Versicherungsfall.
- Ist ihr Versicherungsnehmer überhaupt der Verursacher des Schadens?
Daran anschließend wird dann meistens ein Verfahren bei Gericht eingeleitet, da die Schadenshöhe manchmal bis zu 100.000 Euro reichen kann. Zwei der wichtigsten Fragestellungen, die sich für den Sachverständigen dabei ergeben:
- Wie können im betreffenden Bauvorhaben Verkratzungen und Beschädigungen auf Glas- und Fassadenoberflächen entstanden sein?
- Und: Zu welchem Zeitpunkt könnten im betreffenden Bauvorhaben diese Verkratzungen und Beschädigungen auf Glas- und Fassadenoberflächen entstanden sein und wer ist daher für diese Beschädigungen verantwortlich zu machen?
Worauf der Gebäudereiniger achten muss
Zwar haben die Bauleitungen während der Bauphasen die Aufgabe, dafür zu sorgen, dass jede aggressive Verschmutzung, auch auf den Glasoberflächen, im Laufe des Baufortschritts zu vermeiden ist. Kommt es aber dennoch zu Verschmutzungen, müssten diese sofort nach dem Entstehen vom Verursacher mit nicht-aggressiven Mitteln rückstandsfrei abgewaschen werden. Insbesondere Beton- oder Zementschlämme, Putze und Mörtel sind hochalkalisch und führen zu einer Verätzung des Glases (Blindwerden), falls sie nicht sofort mit reichlich Wasser abgespült werden. Staubige und körnige Anlagerungen müssen fachgerecht, jedoch keinesfalls trocken entfernt werden. Der Auftraggeber, hier die Bauleitung, ist aufgrund seiner Mitwirkungs- und Schutzpflichten verantwortlich, das Zusammenwirken der verschiedenen Gewerke zu regeln, insbesondere nachfolgende Gewerke über die notwendigen Schutzmaßnahmen in Kenntnis zu setzen. Eine Minimierung von Verschmutzungen kann durch einen optimierten Bauablauf und durch separat beauftragte Schutzmaßnahmen, wie z. B. das Anbringen von Schutzfolien vor die Fenster bzw. Fassadenflächen erreicht werden.
Da nun, wie oben beschrieben, in der gesamten Bauphase Verschmutzungen an den Glasoberflächen entstehen können, muss also nicht zwangsläufig der Gebäudereiniger bei der Bauschlussreinigung der Verursacher sein. Deshalb muss der Gebäudereiniger nach der Fertigstellung des Bauwerks und vor der eigentlichen Fensterreinigung im Rahmen der Bauschlussreinigung unbedingt darauf achten, dass oben angeführte Verschmutzungen und deren Beseitigung fachgerecht vom zuständigen Bauherrn durchgeführt oder veranlasst worden ist. Sollten diesbezüglich Zweifel bestehen oder sichtbare Beschädigungen vorhanden sein, ist die Fensterreinigung einzustellen, Beschädigungen zu dokumentieren und der Bauherr schriftlich und mündlich zu informieren.
Sachgerechte Anwendung von Glashobeln
Es wird immer wieder von verschiedenen Seiten kommentiert, dass die Oberflächenbeschädigungen auf den Glasflächen durch den Gebrauch von sogenannten „Glashobeln“ verursacht werden, die bei der Baureinigung in der Regel für die Glasreinigung auch zum Einsatz kommen, um vor der Reinigung der Fenster den Bauschmutz – Farbreste, Mörtelrest, Silikonreste, Aufkleber usw. – punktuell zu entfernen. Bei sachgerechter Anwendung und Verfahrensweise von Glashobeln entstehen denn auch keine Verkratzungen und Beschädigungen durch den Glashobeln selbst. Besonders zu beachten ist jedoch, dass bei der Entfernung von genanntem Bauschmutz unter der Klinge feine Quarzkörner mit höherer Mohshärte als Glas mit über die Glasfläche bewegt werden können, die dann eine Verkratzung herbeiführen. Diese zeigen dann eine Charakteristik, die eine Zuordnung auf diese Art der Verkratzung zulassen – im Unterschied dazu, ob nicht durch Schleifkörner oder Verätzungen die Beschädigungen entstanden sind. Jedenfalls ist vor dem Einsatz eines Glashobels für eine ausreichende vorherige Wasserzuführung auf der Glasoberfläche mittels eines Einwaschfellbezuges zu sorgen, damit allfällige Staubreste mit dem Wasser abtransportiert werden.
Jedes Schadensbild hat seine eigenen Charakteristika
Bei der Begehung und Befundaufnahme vor Ort muss sich der Sachverständige ein Bild von den Oberflächenbeschädigungen machen, um deren Charakteristika zu beurteilen und zu verifizieren. Und er muss darauf achten, ob gewisse Verkratzungen schon während der Bauphase entstanden sein könnten. Wenn zum Beispiel ein Kratzer in einer Form durch den Alurahmen hindurch geht und auch unter der Silikonabdichtung erkennbar ist, so ist das ein eindeutiges Zeichen dafür, dass diese Verkratzung auf jeden Fall schon vor Einbau des Fenster bzw. keinesfalls bei der Bauschlussreinigung entstanden sein kann. Aber auch aufgrund von ungewöhnlichen Charakteristika sowie der Häufigkeit und Tiefe von Verkratzungen kann man bestimmte Beschädigungen verifizieren und zuordnen.
Diese Kratzer könnten auch von einer an die Glasfläche angelehnten Metallleiter entstanden sein, die bei der Besteigung immer wieder auf- und abgeglitten ist. Sehr häufig aber sind solche doch sehr aussagekräftigen und eindeutigen Charakteristika für Beschädigungen vor bzw. während der Bauphase nicht sichtbar.
Die Charakteristika der meisten Verkratzungen und Beschädigungen auf Glasoberflächen weisen dann doch auf eine typische Reinigung der Fensteroberflächen mit ungeeigneten Utensilien hin. Dabei ist jedoch zu beachten, dass sie auch von am Bau beteiligten Handwerkern verursacht worden sein könnten. Z.B. ein Maler versucht, vom Glas seine Farbspritzer mit ungeeigneten Mittel (Schleifpapier, Stahlwolle oder Lappen mit Quarzsandkörnern verunreinigt) zu beseitigen. Ebenso könnte dies beim Gipser der Fall sein. Auch Mörtelspritzer könnten unsachgemäß vom verursachenden Handwerker entfernt worden sein.
Deshalb sind, auch wenn die Charakteristika der Verkratzungen und Beschädigungen auf den Glasoberflächen zunächst auf eine unsachgemäße Fensterreinigung hinweisen, noch weitere Befunde erforderlich, um den Verursacher mit hoher Wahrscheinlichkeit zu eruieren.
Auf jeden Fall sind die zeitlichen Abfolgen dieser Verkratzungen und Beschädigungen einzugrenzen, um den Gebäudereiniger, der die Fensterreinigung durchgeführt hat, gegebenenfalls auszuschließen oder aber aufgrund von weiteren Befunden als Verursacher zu bestätigen. Zuerst sollte daher die Schadensmenge der beschädigten Glasfenster und die einzelnen Schadensorte im betreffenden Bauvorhaben festgestellt werden.
So ist es wichtig, ob nur vereinzelt und auch nur an einem bestimmten Ort Glasflächen beschädigt worden sind oder ob die Beschädigungen an den Glasflächen nur vereinzelt, in einigen wenigen räumlich begrenzten Bereichen festgestellt werden.
Zum Beispiel kann dann sehr wahrscheinlich von der Tatsache ausgegangen werden, dass der Gebäudereiniger nicht der alleinige Verursacher der Beschädigungen ist, wenn diese an drei Fenstern auftreten, die sich zudem auch noch in einem Raum befinden, jedoch bei allen übrigen Fenstern an der gesamten Vorderseite des Bauvorhabens keine Beschädigungen vorhanden sind.
Um eine Befundaufnahme und ein daraus resultierendes Gutachten sorgfältig erstellen zu können, ist zusammenfassend folgende, nicht auf Vollständigkeit basierende Vorgangsweise für den Sachverständigen anzuraten:
Bei der Befundaufnahme sollten zuerst alle beschädigten Glasflächen eruiert und in einem Bauplan farbig katalogisiert werden. Gleichzeitig sollten dabei, wenn möglich, Fotos gemacht werden. Dabei ist darauf zu achten, ob durch die Lage und Häufigkeit der beschädigten Glas- und Fassadenflächen eine bestimmte Struktur ersichtlich ist oder ob sich die Schadenshäufigkeit einem bestimmten Revier zuordnen lässt.
Bei dieser Befundaufnahme kann gleichzeitig darauf geachtet werden, ob sich die Charakteristika der Beschädigungen und Verkratzungen überhaupt einer unsachgemäßen Glasreinigung zuordnen lassen. Denn es sollte die Möglichkeit in Betracht gezogen werden, dass die Verkratzungen und Beschädigungen an den Glas- und Fassadenflächen schon vor Einbau vorhanden waren bzw. dass diese während der laufenden Bauphase entstanden sein könnten.
Zudem ist noch zu beachten, dass die Glas- und Fassadenflächen teilweise vor dem Einbau noch auf der Baustelle gelagert werden – auch hier kann es zu Beschädigungen kommen. Ganz Abgesehen vom Transport und dem Entladen der Glas- und Fassadenflächen sowie vom Einbau der Glaselemente selbst.
Sind jedoch zu einem großen Teil die Verkratzungen und Beschädigungen anhand ihrer Charakteristika mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit einer unsachgemäßen Fensterreinigung zuzuordnen, so muss anhand der Evaluierung und Kennzeichnung der Schadensorte im Bauplan eine dementsprechende Würdigung erfolgen.
Das heißt, es ist festzustellen, in welchen Bereichen im Bauvorhaben die beschädigten Glas- und Fassadenflächen sind und ob daraus eine Struktur ablesbar bzw. verifizierbar ist.
Zusammenfassung
Somit kann der Sachverständige bei derartigen Befundaufnahmen und Gutachten sehr gut Schäden dokumentieren und interpretieren, auch kann er eine Kausalität bezüglich des Schadensherganges herbeiführen – er kann in den meisten Fällen jedoch nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit eine eindeutige Zuordnung des Schadensverursachers schlussfolgern.
Durch eine gute und exakte Aufbereitung der Sachlage nach der hier erläuterten Systematik kann die zeitliche Schadensentstehung und somit der Schadensverursacher zumindest mit hoher Wahrscheinlichkeit eingegrenzt und eruiert werden.
Friedrich Egger ist Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger im Fachgebiet 81.4 Dienstleistungen – Gewerbe, Freie Berufe – Denkmalreinigung, Fassadenreinigung, Gebäudereinigung. friedrich.egger@gmx.at
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